Vente ou achat d’une résidence de vacances : évitez les surprises fiscales

Avez-vous un exemple?

Jean Tremblay est propriétaire d’une résidence à proximité d’une piste de ski. Lui et sa famille vivent non loin de là et habitent la maison pendant l’hiver. L’été, il la loue à des étudiants pour quatre mois. M. Tremblay n’est pas inscrit au registre de la TPS. La vente de la résidence serait-elle taxable?

Non. Comme M. Tremblay n’a pas utilisé la résidence à des fins commerciales, il n’y a aucune taxe à prélever.

Modifions l’exemple un peu. Supposons que M. Tremblay loue la résidence à la semaine l’hiver et que personne ne l’habite l’été. Au cours des cinq dernières années, il en a tiré un revenu annuel de 20 000 $ à 25 000 $. Comme ses enfants sont grands, il passe l’hiver dans le Sud. Faudrait-il payer la TPS à la vente de cette habitation?

Oui, car la résidence est utilisée dans le cadre d’une activité commerciale. Il faudra percevoir la taxe même si M. Tremblay n’est pas inscrit au registre de la TPS.

Les acquéreurs d’une résidence de vacances sont souvent conseillés à tort de s’inscrire au registre afin de pouvoir reporter la TPS jusqu’au moment de la vente. Malheureusement, ces personnes font erreur.

L’acquéreur a son numéro de TPS. Qu’est-ce que cela signifie?

Pourvu que l’acquéreur possède un numéro de TPS en règle (une information qu’il faut valider), le vendeur n’a généralement pas à percevoir la taxe.

En produisant son numéro de TPS, l’acquéreur affirme vouloir utiliser la propriété à des fins commerciales, c’est-à-dire généralement à des fins de location à court terme (moins de 30 jours) dans le cas d’une résidence de vacances.

Si c’est bel et bien son intention, il doit déclarer les taxes dues et demander un crédit d’impôt sur les intrants, dans la mesure où c’est possible, dans sa prochaine déclaration de TPS.

Si la résidence n’est pas utilisée à des fins commerciales au moins la moitié du temps, l’acquéreur doit remplir une déclaration spéciale et verser les taxes avant la fin du mois suivant l’acquisition.

L’inscription au registre de la TPS dépend de l’utilisation qu’on envisage de faire d’une propriété. Si elle servira principalement à des fins personnelles, il n’est pas nécessaire d’y figurer. Il vaut mieux payer les taxes à l’acquisition et ne plus avoir à s’en soucier ensuite.

L’utilisation qui est faite d’une propriété de vacances peut changer avec le temps, comme le montre notre exemple, et déterminera l’application de la TPS. Ainsi, même si l’on paie cette taxe à l’acquisition, rien n’exclut qu’il faille la payer de nouveau au moment de la vente.

Quelle est la structure de propriété?

La structure de propriété d’une résidence aura une incidence sur son traitement fiscal. Parfois, l’acquéreur est une société. Si celle-ci est déjà inscrite au registre de la TPS, elle doit produire son numéro à la conclusion de la vente.

Si le vendeur est une société, il est possible que la résidence soit louée, auquel cas il faut déterminer si l’on proposait de la location à long terme ou à court terme.

La perception du montant de taxe exigible revient au vendeur. Or, comme ce dernier ignore souvent que cette responsabilité lui incombe, certaines clauses du contrat de vente peuvent avoir un libellé très vague. Soyez attentifs aux expressions du type « la TPS est comprise dans le prix » ou « la TPS sera applicable, le cas échéant ».

Quelles sont les conséquences fiscales de la vente d’une résidence meublée?

Lorsque l’on achète une résidence de vacances, il faut prendre en considération si elle est meublée ou non.

Souvent, tout son contenu est compris dans le prix de vente. Si vous vivez en Colombie-Britannique, ou dans une autre province où une taxe de vente provinciale est en vigueur, vous devez procéder à une autocotisation selon la valeur du mobilier. Il peut s’avérer judicieux de convenir de cette valeur lors des négociations. Sinon, c’est le ministère responsable de l’administration de la taxe qui s’en chargera.

Les provinces encadrent-elles l’utilisation d’une résidence?

Certaines provinces, y compris la Colombie-Britannique, ont imposé des restrictions visant les endroits où l’on peut proposer de la location à court terme. Pour vous assurer de pouvoir utiliser votre nouvelle habitation comme vous l’entendez, renseignez-vous sur les règles à respecter dans votre région avant d’acheter.

Informez-vous aussi au sujet des autres mesures qui pourraient s’appliquer à une résidence secondaire ou sous-utilisée, par exemple la taxe sur les logements sous-utilisés au Canada ou la taxe sur la spéculation et l’inoccupation immobilières en Colombie-Britannique.

Ne laissez pas le hasard décider de votre projet de résidence de vacances

L’achat d’une résidence de vacances peut être un projet des plus emballants. Il est toutefois important d’en connaître toutes les incidences fiscales avant de se lancer.

Pour en savoir davantage, communiquez avec Heather Weber, CPA, CGA.