Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés

Dans le cadre du budget fédéral de 2021, le gouvernement du Canada a annoncé son intention de mettre en œuvre une taxe nationale annuelle de 1 % sur la valeur des biens immobiliers résidentiels qui appartiennent à des personnes non résidentes et non canadiennes, et qui sont considérés comme vacants ou sous-utilisés. Les règles régissant la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) ont été adoptées le 9 juin 2022 et s’appliquent aux immeubles résidentiels détenus au 31 décembre 2022 ou après cette date.

Ces règles exigent des propriétaires de biens immobiliers résidentiels (à quelques exceptions près; voir ci-dessous) qu’ils produisent une déclaration annuelle (formulaire UHT-2900), même s’ils souhaitent uniquement demander une exemption pour cette taxe. Par conséquent, bon nombre de sociétés à capital fermé, de sociétés de personnes et de fiducies canadiennes – y compris celles qui n’ont pas de propriétaires ou de bénéficiaires étrangers – qui détiennent des biens immobiliers résidentiels sont tenues de produire annuellement une déclaration pour chacun de ces biens, même si la TLSU n’est pas exigible. Des pénalités importantes s’appliquent si cette déclaration est produite en retard.

Aperçu de la taxe et des déclarations

Chaque propriétaire (sauf un « propriétaire exclu »; voir la définition plus bas) d’un immeuble résidentiel situé au Canada au 31 décembre est tenu de produire une déclaration annuelle et de payer la taxe de 1 % sur cet immeuble pour l’année. Cette taxe fédérale s’ajoute aux taxes similaires imposées par certaines provinces et municipalités sur les logements vacants.

La déclaration doit être produite et toute taxe exigible doit être payée avant le 30 avril de l’année civile suivante.

Un immeuble résidentiel peut être exempté de la TLSU s’il présente certaines caractéristiques ou dans le cas de certains usages admissibles, qui seront abordés plus loin.

L’administration de la TLSU soulève encore beaucoup de questions. De plus, les règles la régissant sont complexes. Des lignes directrices supplémentaires pourraient être publiées par l’Agence du revenu du Canada (ARC) avant la date limite de production des déclarations et de paiement de la taxe pour 2022.

Quels propriétaires sont exclus de la TLSU?

Un « propriétaire exclu » est exempté de la TLSU et de l’obligation de déclaration annuelle.

Les propriétaires exclus sont les suivants, au 31 décembre d’une année civile :

• un citoyen canadien ou un résident permanent du Canada;
• une société dont les actions sont cotées à une bourse de valeurs canadienne;
• une personne qui détient un droit sur un immeuble résidentiel en tant que fiduciaire d’une fiducie à large participation;
• un organisme de bienfaisance enregistré;
• une coopérative d’habitation;
• une municipalité ou tout autre organisme de services publics ou mandataire d’un gouvernement.

Tous les autres propriétaires – les « propriétaires assujettis » – devront produire une déclaration annuelle et payer la TLSU à moins de répondre à l’un des critères d’exemption. Plus précisément, toutes les sociétés privées, sociétés de personnes et fiducies qui sont propriétaires d’un immeuble résidentiel au Canada, ainsi que les particuliers qui ne sont ni citoyen canadien ni résident permanent du Canada, devront produire une déclaration annuelle, que ce soit pour demander une exemption ou établir le montant exigible de la taxe.

Le propriétaire d’un immeuble résidentiel est la personne inscrite au régime d’enregistrement foncier du territoire de compétence où l’immeuble est situé, ainsi que certaines personnes détenant un droit viager ou un bail à long terme (20 ans ou plus) sur un immeuble résidentiel ou le terrain sur lequel il est situé.

Quels immeubles sont assujettis à la TLSU?

À moins qu’une exemption ne soit disponible, la TLSU s’applique aux immeubles résidentiels situés au Canada. Le terme « immeuble résidentiel » désigne :

• les maisons individuelles (contenant jusqu'à trois unités d'habitation);
• les maisons jumelées;
• les maisons en rangée;
• les logements en copropriété;
• les biens immeubles semblables qui sont destinés à être une parcelle séparée ou une autre division d’immeuble.

Un local d’habitation s’entend généralement d’une unité d’un immeuble d’habitation, comprenant une cuisine, une salle de bains et un espace habitable. Un immeuble d’habitation peut comprendre le fonds jugé nécessaire à son usage résidentiel.

Quelles sont les exemptions disponibles?

Pour les propriétaires assujettis, certaines caractéristiques ou certains usages de l’immeuble peuvent entraîner son exemption de la TLSU pour une année civile donnée. Une déclaration annuelle doit être produite pour demander l’exemption.

• Lieu de résidence habituelle. Un immeuble résidentiel (ou un local d’habitation en faisant partie) qui est le lieu de résidence habituelle du propriétaire, ou de son époux ou conjoint de fait, ou de son enfant. Des règles spéciales s’appliquent aux propriétaires possédant plusieurs immeubles.
• Occupation admissible. L’immeuble a été occupé durant des périodes d’au moins un mois chacune, totalisant au moins 180 jours, par les personnes admissibles suivantes :
  • un tiers, aux termes d’un contrat de location constaté par écrit;
  • un particulier qui a un lien de dépendance avec le propriétaire, en contrepartie d’un loyer raisonnable^[1]  versé au propriétaire;
  • un particulier qui est l’époux ou le conjoint de fait du propriétaire, qui est au Canada pour un travail en vertu d’un permis de travail;
  • un particulier qui est l’époux, le conjoint de fait, le parent ou l’enfant du propriétaire et qui est un citoyen canadien ou un résident permanent.
• Inaccessibilité durant certaines saisons. L’immeuble résidentiel ne convenait pas à une occupation à l’année à titre résidentiel ou était inaccessible durant certaines périodes.
• Sinistre ou condition dangereuse. L’immeuble résidentiel était inhabitable pour au moins 60 jours consécutifs dans l’année civile en raison d’un sinistre ou d’une condition dangereuse (des limites s’appliquent au nombre de fois que cette exemption peut être demandée pour le même sinistre ou la même condition).
• Rénovation ou construction. L’immeuble résidentiel était inhabitable pour au moins 120 jours consécutifs dans une année civile en raison de rénovations, ou sa construction n’était pas en grande partie achevée avant le mois d’avril de l’année civile.
• Construction en vue de la vente. L’immeuble était en grande partie achevé après le mois de mars de l’année civile, était offert en vente au public et n’avait jamais été occupé.
• Année d’acquisition. Le propriétaire a fait l’acquisition initiale de l’immeuble durant l’année (à l’issue d’une vente ou d’un transfert).
• Décès du propriétaire. Cette exemption s’applique pour l’année civile du décès du propriétaire, ainsi que l’année civile suivante. La personne qui est le représentant personnel d’un particulier décédé est également visée par cette exemption, tout comme les propriétaires toujours vivants d’un immeuble résidentiel en propriété conjointe, si le pourcentage de propriété du propriétaire décédé était d’au moins 25 %.
• Personne morale canadienne déterminée. Le bien immobilier était détenu par une personne morale canadienne dans laquelle la participation étrangère est inférieure à 10 %.
• Associé d’une société de personnes canadienne déterminée. Le bien immobilier était détenu par les associés d’une société de personnes dont tous les membres étaient des propriétaires exclus ou des personnes morales canadiennes déterminées.
• Fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée. Le bien immobilier était la propriété d’un fiduciaire d’une fiducie dont tous les bénéficiaires ayant une participation dans l’immeuble sont des propriétaires exclus ou des personnes morales canadiennes déterminées.
• Région visée par règlement. L’immeuble est situé dans une région visée par règlement établie selon des données de recensement (au moyen de cet outil de l’ARC), et le propriétaire, son époux ou son conjoint de fait y a résidé pendant au moins 28 jours, qui peuvent être non consécutifs, au cours de l’année civile.

Comment calcule-t-on la TLSU?

La TLSU correspond à 1 % de la valeur de l’immeuble résidentiel, multiplié par le pourcentage de propriété applicable.

La valeur de l’immeuble correspond à la plus élevée des valeurs suivantes : i) la valeur déterminée pendant l’année aux fins du calcul de l’impôt foncier, et ii) le prix de vente le plus récent obtenu au plus tard le 31 décembre de l’année civile. Les propriétaires peuvent aussi faire le choix d’utiliser la juste valeur marchande de l’immeuble résidentiel, auquel cas ils doivent obtenir une évaluation écrite faisant état de cette valeur. Le choix doit être déclaré au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante.

Qu’arrive-t-il si un propriétaire assujetti ne produit pas une déclaration annuelle?

La non-production de la déclaration annuelle aux fins de la TLSU peut entraîner d’importantes pénalités :

• 5 000 $ si la personne est un particulier
• 10 000 $ si la personne n’est pas un particulier

Des pénalités et intérêts supplémentaires s’appliquent aux taxes en souffrance qui ne sont pas réglées au plus tard le 30 avril de l’année suivant l’année visée par la déclaration.

En outre, la non-production de la déclaration peut avoir comme conséquence le retrait de certaines exemptions pour cette même année, ce qui augmente le fardeau fiscal. D’autres pénalités peuvent s’appliquer si les renseignements requis ne sont pas fournis, en cas de faux énoncés ou d’omissions, ou en cas de faute lourde menant à la non-production de la déclaration.

Que doivent également savoir les propriétaires assujettis?

La vente ou le transfert d’un immeuble situé au Canada par une personne non résidente entraîne des obligations d’impôt et de déclaration, y compris la demande d’un certificat de conformité auprès de l’ARC en vertu de l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu. Selon les nouvelles règles, l’ARC peut refuser une demande de certificat si un vendeur non résident ne se conforme pas à la TLSU et aux obligations de déclaration avant la date de la vente.